Паркинг и сталактиты

По пути экономии затрат идут многие, в том числе и застройщики ищут способы сэкономить на затратах. Стоит ли это делать на инженерном сопровождении проекта? Практика показывает, что, сэкономив на инжиниринге, девелопер может потерять даже весь объект – или «просто» понести огромные и неоправданные затраты.

Паркинг и сталактиты

Один из популярных минских торговых центров в 2013 году попал в очень неприятную историю. Вначале, впрочем, все было нормально – был построен и сдан торговый комплекс, имевший при себе подземный двухуровневый паркинг. При этом паркинг был вполне современный – отапливаемый, так что и зимой в нем поддерживалась постоянная температура в районе +7-10 градусов.

Верхний и нижний уровни паркинга разделяло монолитное железобетонное перекрытие. Причем формально оно было спроектировано по всем правилам – но из-за того, что заказчик строительства сэкономил на инжиниринговых услугах, проектировщики не учли ряд особенностей – именно паркинга, именно двухуровнего, и именно в белорусских условиях. Их изначальное упущение: они не предусмотрели уклон полов как на верхнем, так и на нижнем уровне.

Последствия проявились первой же зимой. Как известно, в Минске коммунальные службы щедро сдабривают снег на автодорогах различными химически агрессивными составами. При езде по городу такой снег (правильнее сказать, «коктейль») налипает на днища машин – и замерзает. В результате, когда машины заезжали в теплый паркинг, эта смесь снега и химикатов на их днищах начинала таять. Соответственно, попадала на пол паркинга. А так как уклона полов не было, образовывались лужи из смеси воды и химикатов.

Дальше – больше. При строительстве паркинга (точнее, перекрытия между первым и вторым уровнем) строители, выполнявшие работы, допустили ряд небрежностей и ошибок. А именно: они не обеспечили влагонепроницаемость покрытия пола верхнего уровня. Как результат, из скапливавшихся «химических» луж через микротрещины в покрытии влага с растворенными в ней химикатами начала попадать в толщу бетона – или, говоря техническим языком, – в тело перекрытия. Химикаты разъедали и сам бетон, и проложенную в нем арматуру.

Из-за этого трещины в бетоне увеличивались, и, в конце концов, химически агрессивная жидкость нашла выход – на потолок второго уровня паркинга. По «пути» к жидкости добавлялись химические компоненты бетона и продукты коррозии металла (арматуры), то есть она насыщалась известковыми и прочими соединениями. В результате на потолке второго уровня начали расти неприятного вида сталактиты, с которых на машины посетителей торгового центра капал тот самый «коктейль» из смеси воды и примененных коммунальщиками химикатов.

Посетители, ставившие свои машины, были, мягко говоря, недовольны тем, что капавшая сверху жидкость «убивала» лакокрасочное покрытие их дорогих автомобилей. Но даже это была не главная проблема. Началось неизбежное разрушение бетонного перекрытия между первым и вторым уровнями паркинга – а это уже грозило катастрофой с человеческими жертвами.

Когда владельцы торгового центра поняли, что происходит, они пригласили экспертов из различных организаций, профессионально занимающихся контролем строительных работ. Те постановили: паркинг надо срочно закрывать и проводить масштабные работы по ликвидации обнаруженных дефектов. А попутно – еще и по усилению конструкции самого бетонного перекрытия. Экспертиза выявила как небрежность проектировщиков (проектные ошибки в конструкции армирования монолитной бетонной плиты), так и огрехи строителей.

Результат: паркинг был закрыт, бетонное перекрытие пришлось расшивать, и во все трещины вводить специальный цементирующий раствор. А потом еще и укладывать новое напольное покрытие. Понятно, что дополнительные расходы владельцев торгового центра в результате были сопоставимы со строительством нового паркинга – ведь к стоимости ремонта нужно добавить ущерб от потери значительной части покупателей из-за закрытого паркинга и дурной репутации самого центра.

Комментарий эксперта

«Главная ошибка: при проектировании не было заложено использование специального состава для покрытия бетонного монолита, то есть пола на первом уровне, – поясняет директор инжиниринговой компании «Инженерное бюро №7» Владимир Липницкий. – Ну и, конечно, отсутствие уклона пола: поскольку пол был абсолютно ровным (здесь строители постарались на совесть), на нем скапливались лужи, которые никуда не уходили. И канавок для стока жидкости проектировщики тоже не предусмотрели».

«Там еще была неправильная схема армирования бетона - были заложили ребра жесткости разного сечения, – добавляет главный специалист – В результате в местах их сопряжения возникало очень сильные перекосы напряжения всей конструкции. Армирование было недостаточным, и отсюда пошли многочисленные проблемы».

Получается, что на самом деле главная ошибка компании-девелопера, решившей построить этот торговый центр с паркингом, – то, что она решила сэкономить на услугах инжиниринговой компании. Такая компания выступила бы контролером и консультантом на всех этапах реализации проекта – от сбора технических условий, постановки техзадания и проектирования – и до завершения строительства.

«Конечно, мы бы начали со стадии проектирования. И предусмотрели бы те составы для защиты пола, о которых забыли проектировщики. А также изначально предусмотрели уклон полов для стекания талых вод, – говорит Владимир Липницкий. – Здесь же, как мы видим, все ошибки проектировщиков не были замечены специалистами при прохождении государственной экспертизы проекта».

Как правило, инженерные недочеты в полной мере раскрываются на протяжении первых пяти лет эксплуатации объекта. Правда, в описанной истории все произошло быстрее – менее чем за два года работы паркинга. В данном конкретном случае затраты компании-заказчика строительства на услуги инжиниринговой компании (инженерное сопровождение) составили бы примерно 3% от стоимости реализации проекта. Что в разы меньше понесенных им в итоге затрат на капитальный ремонт недавно открывшегося паркинга и падения доходов от торгового центра. (По оценкам экспертов – только ремонт потянул на 8-10% стоимости строительства, в деньгах это – полтора миллиона долларов.) Добавим сюда еще судебные издержки – ведь компания-девелопер подала в суд на виноватых: проектировщиков и подрядчиков строительства.